CFE en LMNP : qui la paie, montant et exonérations

Si vous êtes propriétaire d’un petit bien meublé et vous l’avez déclaré à l’INPI en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP), vous êtes redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) — sauf exceptions précises. Cet impôt s’ajoute à vos autres obligations fiscales et est calculé sur la valeur locative de votre bien multiplié par le taux voté par votre commune. Les règles demeurent identiques que vous optiez pour un régime micro ou réel. Cet article explique le fonctionnement, les tarifs, les délais de paiement et les impacts fiscaux selon votre situation.

Dois-je payer la CFE en tant que loueur meublé non professionnel ?

La réponse est oui, dès lors que vous êtes immatriculé à l’INPI en tant que loueur meublé non professionnel. Vous disposez d’un numéro SIRET, et c’est cette immatriculation professionnelle qui fait de vous un redevable CFE, peu importe le montant de vos revenus locatifs ou le type de bien — chambre meublée, studio, T2, ou petit logement. Aucun seuil de taille ne vous en exonère automatiquement.

Deux exceptions cependant peuvent vous en dispenser ou la réduire.

Exonération si revenus locatifs sous le seuil

Si vos revenus bruts annuels provenant de la location meublée restent en deçà de 5 000 €, vous êtes automatiquement exonéré de CFE pour cette année. Ce seuil est évalué avant abattement forfaitaire ou déduction de charges. Dès que vos revenus franchissent ce seuil, la CFE s’applique normalement l’année suivante.

Exonération pour résidence principale partiellement louée

Si vous louez une ou plusieurs pièces de votre résidence principale — une chambre d’amis, un petit studio aménagé séparément — et que le loyer demeure raisonnable comparé à la valeur locative locale, une exonération peut s’appliquer. Cette dérogation vise les propriétaires-occupants qui complètent leurs revenus sans exercer une activité commerciale structurée. Les conditions précises varient selon le contexte : vérifiez auprès de votre centre des impôts.

Combien coûte la CFE en 2026 ?

Le coût varie essentiellement selon la valeur locative cadastrale de votre bien et le taux d’imposition de votre commune. Pour 2026, la CFE s’établit entre 243 € et 1 158 € annuels pour la plupart des petits propriétaires en LMNP, selon le barème national basé sur les revenus locatifs.

Le taux communal joue un rôle décisif. Chaque mairie vote librement son taux, ce qui crée des écarts importants selon le territoire. Paris applique 16,52 %, tandis que Lyon en pratique 28,62 %. La moyenne nationale tourne autour de 26 %. Votre commune peut se situer en deçà ou au-dessus de cette moyenne.

Pour estimer votre CFE, multipliez votre valeur locative cadastrale (visible sur votre avis de taxe foncière) par le taux voté par votre commune. Consultez le site impots.gouv pour vérifier le taux exact de votre zone. C’est la seule façon d’obtenir une estimation fiable sans connaître votre bien ni votre lieu d’implantation.

Exonérations et réductions progressives

La loi prévoit une montée en charge progressive de la CFE au cours des trois premières années d’exploitation.

L’année de création de votre activité (ou celle de votre immatriculation à l’INPI), vous bénéficiez d’une exonération complète de CFE, jusqu’au 31 décembre inclus. Vous êtes immatriculé, vous louez le bien, mais vous n’avez rien à verser cette année-là.

L’année suivante (première année complète d’imposition), la CFE s’applique, mais à hauteur de moitié seulement. Cette réduction de 50 % est automatique, sans démarche de votre part.

À partir de la troisième année, vous payez la CFE au tarif complet sans réduction. Si vous remplissez les conditions du seuil de 5 000 € de revenus (détaillé plus haut), l’exonération s’ajoute à ce calendrier : elle prime, et vous ne payez rien tant que vos revenus restent sous ce seuil.

Récapitulatif de la progression

• Année 1 d’exercice : exonération complète.
• Année 2 d’exercice : réduction de 50 %.
• Année 3 et suivantes : tarif complet.
• Seuil d’exonération annuel : revenus locatifs inférieurs à 5 000 € = exonération appliquée en priorité.

Quand et comment payer ?

La date limite pour payer la CFE annuelle est le 15 décembre de chaque année. C’est le dernier jour pour régulariser votre situation vis-à-vis de l’administration. Un retard expose à des pénalités et intérêts de retard.

Si votre CFE de l’année précédente dépassait 3 000 €, une deuxième obligation s’ajoute : un acompte. Cet acompte égal à 50 % de votre CFE de l’année précédente doit être versé au plus tard le 15 juin de l’année en cours. Vous régularisez ensuite selon votre CFE définitive avant le 15 décembre.

Les modalités de paiement sont classiques : prélèvement automatique, virement bancaire ou chèque adressé à votre trésorerie. Vous trouverez les coordonnées de votre centre des finances publiques et les détails du paiement en ligne sur impots.gouv.

Est-ce déductible de mes impôts ?

La déductibilité de la CFE dépend uniquement du régime fiscal que vous avez choisi pour vos revenus locatifs.

Si vous êtes au régime réel d’imposition

La CFE est une charge professionnelle entièrement déductible. Elle réduit votre bénéfice imposable, exactement comme les assurances, les travaux d’entretien ou la taxe foncière. Cette déduction produit une économie d’impôt proportionnelle à votre tranche marginale d’imposition.

Si vous êtes au régime micro d’imposition

La CFE n’est pas déductible de manière explicite. Elle ne réduit pas votre revenu brut avant l’application de l’abattement forfaitaire. Elle impacte votre bénéfice net après imposition, ce qui la rend moins avantageuse fiscalement. Cette distinction entre régimes est une bonne raison de comparer les deux dispositifs avant de vous immatriculer.

Si je possède plusieurs biens meublés, dois-je payer plusieurs CFE ?

Oui. Chaque bien meublé génère une immatriculation au SIRET distincte et déclenche une CFE séparée, basée sur sa propre valeur locative cadastrale et le taux de la commune où il est situé. Louer deux studios dans deux communes différentes signifie deux CFE, avec potentiellement deux taux différents.

Je ne loue pas mon bien cette année, mais je suis immatriculé : dois-je payer la CFE ?

Oui, sauf si votre revenu reste sous 5 000 €. L’immatriculation elle-même déclenche l’obligation de CFE. Ne pas avoir loué ou avoir un immeuble momentanément inoccupé n’en dispense pas. Seule une radiation officielle auprès de l’INPI vous en exonère — mais elle a des conséquences sur votre statut LMNP.

Puis-je demander un délai ou reporter ma CFE ?

En cas de difficultés financières avérées, vous pouvez solliciter un délai auprès de votre trésorerie ou votre centre des finances publiques. Une demande justifiée (période de vacance, travaux d’entretien importants) peut aboutir à un échelonnement. Il n’existe pas de report systématique : chaque dossier est examiné individuellement. Contactez votre administration locale plutôt que d’attendre le dernier moment.

Dans la rubrique Immobilier, à lire aussi : Frais de notaire pour l'achat d'une maison ; SCPI en assurance vie ; Étapes d'un achat immobilier.

Ce que nous n’avons pas couvert

Cet article couvre les situations courantes de location meublée non professionnelle. Nous avons volontairement laissé de côté plusieurs domaines qui mériteraient des développements séparés ou des conseils spécialisés.

Les montants minimum CFE que nous citons (243 € à 1 158 € en 2026) restent des fourchettes nationales. Votre montant précis dépend du taux municipal appliqué à votre bien — une information que vous trouverez auprès de votre trésorerie ou sur impots.gouv. Nous ne pouvons pas calculer votre CFE personnalisée sans connaître votre commune et votre valeur locative exacte.

Les cas particuliers — démembrement de propriété, acquisition en indivision, bien loué via une SARL familiale, changements de régime fiscal — font intervenir des règles spécifiques. De même, l’impact fiscal détaillé de la CFE selon que vous êtes en régime micro ou réel demande une analyse propre à votre situation déclarative. Ces questions sortent de ce cadre informatif : consultez un expert-comptable ou votre centre des finances publiques.

Enfin, cet article se concentre sur le droit en vigueur en 2026. Les lois fiscales évoluent : si vous lisez ce document après une modification légale, vérifiez les changements éventuels auprès de l’administration.

Sources

• jedeclaremonmeuble.com, consulté le 30/10/2026
• indy.fr, consulté le 30/10/2026
• propulsebyca.fr, consulté le 30/10/2026
• cpim.fr, consulté le 30/10/2026
• legalstart.fr, consulté le 30/10/2026
• Pages officielles des établissements cités dans le tableau comparatif, consultées le 30/10/2026 (liens dans le tableau).